天辰怎么当代理?_上海:高档小区也闹心“东家” “管家”成冤家

   |    2022年9月26日  |   天辰测速  |    0 条评论  |    40

    人们常常把小区业主比作“东家”,把物业公司比作“管家”。近年来,随着城市建设的发展,物业服务领域的纠纷大量产生,进入诉讼程序的案件呈现井喷趋势。

  为何“东家”与“管家”频频对簿公堂?日前,浦东新区法院发布了2013年物业白皮书回答了这一问题。记者采访了解到,目前物业纠纷已占民事纠纷的30%,而最普遍的拖欠物业费问题也已在中高档小区身上体现,往往关键点在于对物业服务质量的不认同。对此,专家表示,有关部门应明确质价标准,加强跟踪监管。

  现象

  高档小区难讨物业费

  本市市中心的一高档住宅中竟然有六成业主不交物业费。在该小区建成使用的数年内,业主与物业一直纠缠于物业纠纷和矛盾中。物业公司经理已前后更换15人,最多的一年内换了5人,可是业主依旧对物业普遍不满意。

  尽管小区整体设计很高端,但依旧有一些不和谐的因素在其中。原来,在这个小区,违法搭建很平常。“2号楼到7号楼,几乎家家都有违法搭建。”业主李先生告诉记者,2号至7号都是一梯一户的高层,人人都将消防通道占为己有,将之封入自己的家门。“面积是多了,但一旦发生火灾等灾害,都没法逃生。”李先生说,针对业主“圈地”行为,已多次向物业进行反映,但处理似乎没有下文。”

  业主更加抱怨的还是房屋质量,买的是全装修房,可是房屋的墙体漏雨,已出现霉点,个别人家甚至墙面大面积剥落,物业却始终不给予维修。另外,先进的垃圾房也让业主很是不悦。当年,房产商在垃圾房里安装了垃圾压缩装置,原本想走在潮流前端,但运行成本高,需要业主承担费用。“没人愿意支付费用,装置也无法启用。因为垃圾库房内是设备,垃圾筒只好放在外面,结果库房外面又脏又臭。”

  记者了解到,与普通小区单纯拖欠物业费不同,中高档小区拖欠物业费多是对服务质量不满的抗议。比如,由于管理人员不到位,公共设施维修不及时,浦东一小区的环境脏、乱、差;被“服务”一年多后,业主忍无可忍,不仅炒了自称服务优良的振群物业公司,还向其追索合同违约金。振群物业却提出反诉,认定100多家业主不交物管费,导致工作没办法开展。业主大会的说法却否认了这一点,“正是因为他们服务太差,很多业主才拒交费的。新选的物业就不存在这问题,现在的交费率超过了九成。”最终,法院认定振群物业的服务离合同约定的标准存在一定差距,判其赔偿违约金5000元。

    账目不明 酬金制显尴尬

  刘先生近日被前物业公司告上法庭,原因就是拖欠物业管理费。

  物业公司称,与开发商签订的前期物业管理服务合同约定,由自己进驻进行物业管理,并且按每月每平方米人民币4.80元向业主和物业使用人收取物业管理费。而刘先生却拖欠2012年9月1日起至2013年6月15日止的物业管理费共计1万余元。

  刘先生则认为,该物业公司与房产开发商签订的是酬金制合同。该物业公司已于2013年6月15日退出小区,且已收取2013年6月15日之前的全部酬金,所以自己已履行了合同义务,物业公司无权再主张物业管理费。物业管理费属全体业主所有,应由小区业主委员会负责管理。该物业公司退出小区后,小区业主委员会已委托其他物业公司对小区进行物业管理。同时,该物业公司退出小区后只有对小区管理工作进行交接的义务,但其拒绝向业主委员会交接财务账册,也未对自己的经营状况进行审计。小区的物业管理费数额巨大,如业主将物业管理费交给原告物业公司,将对小区业主的利益造成重大损失。同时,业主委员会也出具证明表示该物业公司已收取相应酬金,其无权代表业主委员会收取物业管理费。

  最终,由于刘先生未能举证该物业公司与开发商或业主委员会之间对物业费的结算已完毕,及物业公司已提取酬金的情况,因而败诉。

  法官表示,目前我国的物业管理收费模式有包干制和酬金制两种,在一些中高档小区,酬金制管理已成为主流模式。

  物业管理收支情况对全体业主公开是酬金制管理模式的重要内容。然而,从目前受理的纠纷情况来看,物业管理收支公开程度低甚至不公开系普遍现象,物业管理服务收费缺乏透明度,大量的物业管理机构并没有依照有关法规规定将财政收支进行公示,业主不知道其所缴纳的物业费都用在何处。由于物业管理机构在财务运作、日常管理、收费项目制定、公共收益支出等方面不够公开,经常造成不必要的误会,以致引起各种本该避免的纠纷,业主以此为由拒缴物业费成为常见抗辩事由。

    业主委员会沟通不畅

  云间绿大地小区是浦东一高档别墅小区,一夜之间竟有8户人家被盗。经侦查,这起盗窃案系小偷剪断小区外围栏杆,从监控探头的视角盲区进入居民的私家花园,并避开保安巡逻,从而“长驱直入”偷盗了8户人家。

  在业主看来,此次的盗窃案看似偶发事件,事实上与小区物业长期以来管理不到位有直接关系。

  对此,小区物业也谈起苦经:“十多年来,小区4.3元/平米的物业费从没涨过。和碧云国际社区其他小区6~7元/平米相比算最低,但这些年的人力和物力成本不知上涨了多少倍。”目前,小区的安全防护设施大多是开发商当年修建,小修小补物业尚能承担,但像更换小区外围栏杆这样大的投入,就得动用专项维修基金。

  而动用专项维修资金必须由业主委员会召开业主大会,并经多数业主决定通过之后才能使用。但云间绿大地小区上一届业主委员会到期后,迟迟改选不成,至今没有再成立,致使近一年多来小区物业缺乏监管,专项维修资金暂时也无法动用。

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  数据显示,目前浦东新区住宅小区成立业主大会、业主委员会共计1200余个,约占浦东新区所有住宅小区的50%,业主大会、业主委员会的成立比例较低。未成立业委会的小区,业主与物业公司之间缺乏平等的平台进行对话,使得问题长时间得不到解决,积怨日深,最终导致业主拒缴物业费。已成立业委会的小区,在组建及换届中,选择业委会组成人员的人选时,矛盾也较为突出,甚至业委会内部与业主之间也会出现矛盾并诉至法院。业委会与物业公司在沟通合作上也存在欠缺,2013年业委会与物业公司因公共收益分配、维修资金的使用、物业服务合同的续签等产生纠纷并诉至法院的有10余件,其中部分小区甚至发生恶性暴力事件。

    探究

  业主缺乏合同概念

  随着商品房建设的快速发展,很多居民搬进了商品房小区住宅,物业公司作为新兴行业进驻小区提供服务。但是,大量业主受传统生活思维的影响,对物业管理的性质和功能没有充分的认识,业主尚未全面树立物业服务的理性消费观念和消费意识。

  法官告诉记者,矛盾最为突出的情况发生在进行前期物业服务的小区和动迁安置小区。在前期物业服务的小区中,业主认为物业公司与业主之间并未直接签订合同或协议,不少业主诉讼中反映根本没有见过物业服务合同,双方权利义务关系不明确,缺少沟通,互不信任。在动迁安置小区中,业主对动迁安置不满,缺乏有偿服务意识,认为原农村宅基地房屋不需要缴纳物业管理费,故现在也不需要缴纳,物业费欠缴率很高。

  与此同时,由于近年来房地产业的大幅升温,很多投资者购买多套房屋,但是自身并不居住在内。更有部分购房者出国定居多年不回,也有部分外籍购房者投资高端房屋并空关。对于这些长期空关的房屋,物业公司在无法联系业主进行催讨的情况下,只能通过诉讼方式防止超过诉讼时效。

  浦东新区法院2013年审理的162件涉外、涉港澳台物业服务纠纷中,大多为上述情况,这些案件往往需要进行涉外送达或涉外公告,导致了诉讼周期过长,也消耗了大量的司法资源。

  物业服务水平滞后

  截至2012年底,浦东新区共计注册物业服务企业500余家,其中一级资质只有10余家,绝大多数为三级资质,物业服务总体水平不高。

  许多涉诉物业公司是前期物业管理公司,通常为开发商的关联企业,在日常工作中管理不规范、服务外包现象较为普遍,这也是导致物业服务水平低下的又一重要原因。

  而中、高档小区的业主社会地位、经济收入相对较高,对小区的绿化、保洁、保安等服务细节更为重视,业主在向物业公司投诉服务质量问题未能得到及时反馈或解决后,往往会对物业工作产生强烈不满。

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  业主大会未成立情况下,由开发商与前期物业公司确定的收费标准往往不能获业主认同,物业管理协会的论证报告往往又标准不明、依据不清。案件中,业主抗辩内容多为物业公司未尽维修义务或服务质量存在瑕疵,但往往因无法举证而未被采信。一方面是业主口头报修后无法获取相关凭证,一旦以物业公司未尽维修义务拒缴物业费,即面临无从证明曾报修的窘境。另一方面,许多物业欠费案均是前期物业公司撤出小区后提起,业主若以物业管理期间存在瑕疵进行抗辩,因时过境迁,即便现场勘查,也无法证明现有瑕疵出自原物业公司管理期间。

    对策建议

  明确质价标准加强跟踪监管

  上海市物业管理行业协会工作人员指出,物业服务作为一种“商品”,大体应该由服务成本和企业合理利润构成,服务成本部分主要包括提供保绿、保洁、保安服务的人力资源成本和设施设备日常运行维护的基本费用(含电梯、水泵运行费等)以及企业日常办公运行开支等。尽管市物价局对于物业公司的收费提出了参考价,但在实际操作中,物业公司大多各行其道。按照现行规定,物业费定价应由区物价局“准予”,并到市物价局“报备”,但目前依然有部分物业公司并非规范操作。

  法官表示,鉴于当前高档住宅物业因物业管理收费产生的纠纷日益增多,建议相关价格主管部门尽快出台高档物业收费管理规定; 同时,建立质量跟踪监管制度,根据物业管理质量状况适时调整收费标准。

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  同时,规范物业报修受理、投诉、回访等流程,在业主报修时填写三联单,改变口头报修无凭证的弊端。更重要的是制定物业管理账目公开实施细则,加强对物业管理收支情况的监管,明确物业公司职责范围,避免因职责不清引发矛盾。

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