天辰开户_【专家视野】发挥物业服务优势 助力产业社区发展治理

   |    2021年7月8日  |   天辰测速  |    0 条评论  |    85

(来源:四川建设发布)

产业社区是《成都市城乡社区发展治理总体规划(2018-2035年)》提出的三大社区类型之一。抓好产业社区治理对于成都市建设全面体现新发展理念的国家中心城市、公园城市,推进城市治理体系和治理能力现代化,形成引领高质量发展增长极和动力源至关重要。

物业服务是产业社区发治理的基础性工作,也是产业功能区保持优良生产空间和创新环境的保障。成都市计划建设250至350个产业社区,如何发挥物业服务的优势破解产业社区发展治理难题至关重要。本文以成都麓湖产业社区为例,探析物业服务助力产业社区发展治理的实现路径,以期为产业社区发展治理提供参考。

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成都产业社区发展概况及其治理难点

产业社区是产业和生活协同发展的新型产业集聚区。它打破了传统产业园区生产生活分离、园区内外隔离、社群关系疏离的状态,实现产城融合、文旅产融合、产业链融合、居业融合,企业生态更多元、社群交流更活跃、居住品质更高端,是未来产城布局的创新空间模式、城市高质量发展的必然选择。

(一)成都市产业社区发展概况

成都市高度重视产业社区建设。2017年7月提出规划建设产业功能区,协同建设大尺度的“独立城市”和小尺度的“产业社区”,促进人口分布与产业分布高度契合。随后规划了66个产业功能区,并在《成都市城乡社区发展治理总体规划(2018-2035年)》中将产业社区作为单独一类社区规划建设,试图以产业社区为单元,推进高品质产业功能区建设。麓湖产业社区是成都市首批13个试点国际社区之一,也是天府新区产业功能区——天府总部商务区重要组成部分,其典型的产业特征对探索产业社区发展治理具有一定的借鉴意义。

(二)麓湖产业社区的基本情况

麓湖产业社区总用地面积9.34平方公里,建筑面积700万平方米,有2400亩湖区、1000亩公园区、12个公园,规划容纳人口8余万,是一座以生态自然为基底,集合高端居住与复合产业的未来新城。

(三)麓湖产业社区物业服务面临的困难和挑战

麓湖产业社区目前物业服务主要为物业公司为居民提供居住需求基础性服务,为开发商提供营销配合服务。麓湖产业社区的特征决定了物业服务的困难和挑战,主要表现在以下几个方面:

第一,服务能力方面的挑战。产业社区的物业不但要服务人的生活,也要服务企业的发展。麓湖产业社区主要居住的是高职化、年轻化、高学历和国际化群体,预计未来常住外籍人士将占社区总人群15%。而物业企业人才普遍学历不高,缺乏专业技术人才,服务高端人群需求面临着挑战,特别是传统的基础性“四保”服务难以满足产业社区人群宜居、宜业、宜商的需求。

第二,物业运营方面的挑战。产业社区的物业不但要服务好,更要运营好。麓湖社区容积率极低,公共区域面积大,特别是2400亩水域要长期保持II类水质的现状需要长期投入巨额的经费,社区治理的总体成本极高。这要求物业服务要把产业社区作为一个相对独立的有机体进行运营,所得利润用于平衡公共区域治理所需;这对于大多数仅关注住宅的基础物业企业是一个巨大的挑战。

第三,治理能力方面的挑战。产业社区治理,自治是动力,法治是保障。麓湖产业社区不但物业类型多,而且权属主体多。物业类型不但有居住区、公园、湖区水域,还有总部经济、创意产业集群等。物业类型不同,对物业管理的专业性需求也不同,要同时管理好这些物业存在挑战。麓湖有66个组团,理论上可能产生66个业主委员会,聘请66家物业企业进行管理,此外麓湖社区还有其他的开发商,权属主体不仅有个人还有企业,不仅有公权还有私权,多主体在共同治理中很难达成统一的规则,有可能造成物业管理区域的割裂,降低物业治理效能。

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物业服务在产业社区发展治理中的

功能与发展趋势

(一)功能

在新冠肺炎疫情社区防控中,物业服务发挥自身专业和服务优势,有效分担社区工作人员的防控压力,为筑牢疫情联防联控安全防线发挥了重要作用,赢得了社会普遍肯定,体现出了“最后一公里”的服务价值,充分说明物业服务是以市场方式承担社会责任、提供社区服务、解决社会问题的重要主体和有效手段。发挥物业服务管理的生活服务、生产服务、城市服务功能,推动物业服务成为高品质生活的提供者、高效能治理的实践者和城市高质量发展的参与者,在治理能力和治理体系建设背景下,意义重大。

(二)趋势

1、从“四保”到资产管理。传统的基础物业管理主要提供“四保”—保安、保绿、保洁、保修服务。近年来,物业资产管理作为一种更高级的管理模式在国际上出现。所谓物业资产管理,是指为了满足置业投资者的目标,综合利用物业服务、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为投资提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业资产管理的实施可以给予单位和个人最大的财产保障。

2、从管理“物”到服务“人”。物业服务不仅实现对“物”(建筑物及配套设施设备)的管理,还延伸至“人”(居住、工作的各类人,包括企业法人)的需求服务,养老、家政、商旅、休闲等延伸增值需求纳入物业服务。而对人的需求服务,对住户而言,高品质的物业服务能带给其安全、便捷的服务和舒适的居住环境,能起到宜居作用;而对于产业企业客户而言,一个贴心周全的“好管家”,能起到宜业作用;对于政府公共服务体系而言,物业服务凭借与住户、商家、企业等物理距离最近优势,24小时紧密无缝连接,物业服务又能起到优化营商环境体现宜商作用。

3、从管理“楼”到服务“城”。在管“楼”上,物业服务经历了从住宅物业服务向办公楼、工业企业、城市综合体等多种物业服务延伸拓展,随着“放管服”改革的推进,政府部门开始解决多线管理产生的摩擦成本,“物业城市”服务崛起。从2018年起,物业服务开始从管理“楼”向服务“城”进发。所谓管“城”即“物业城市”,是指政府把城市公共空间整体作为一个“大物业项目”,委托一家市场化的企业统筹运营管理,运用一体化的思想,遵循市场化的原则,通过数字化、机械化、专业化的运营手段,赋能各专业作业端,降低运营服务成本,提高城市服务的效率和水平。

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物业服务助力产业社区发展治理的对策

党的十九届四中全会提出,加强和创新社会治理,完善“党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑”的社会治理体系,对于产业社区发展治理,亟待在管理体制机制、运营模式上深化改革,需要进一步提升产业社区发展治理能力、服务能力、运营能力,发挥物业服务在产业社区发展治理中的助力作用。

(一)构建党建引领、政府负责、公众参与的产业社区发展治理机制

1、突出党建引领。对于产业社区主体多元、利益多元、诉求多元等治理特征,需要加强社区党建工作,突出党在社区治理中的资源整合者、利益协调平台搭建者的引领作用。党以执政党的名义为产业社区治理把握政治方向,掌握社区治理治权,大力推行社区“两委”与物业公司、社区民警、驻区单位等“双向进入、交叉任职”,建立产业社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多方协调运行机制,发挥好党组织在社区事务中方向性引领作用,对于规避产业社区物业管理区域的割裂和预防、化解各类社会治理风险具有重要意义。

2、发挥政府负责。政府承担着推动经济社会发展、管理社会事务、服务人民群众的重大职责,对于产业社区具有的高能级产业、高质量生态、高品质配套和高颜值神韵等特征,要积极发挥各级政府负责社会治理的职能,采取多种措施和途径,推进“政务服务+物业服务”线上线下融合,推进政务服务进社区。对物业服务而言,需要厘清物业服务与政府管理、行政执法、公共服务、专业运营的责任边界,制定政府部门职责清单,确保管理执法延伸到小区、资源下沉到小区、服务拓展到小区。

3、引导公众参与。社区发展治理的关键在于培育人民群众主体参与意识,通过公民精神培育唤醒居民的主体意识、参与意识、责任意识和规则意识。对于产业社区而言,充分发挥物业服务业主“最后一米”天然优势,充分挖掘社区各类文体人才资源和社区场地资源,发挥物业服务在社群服务平台搭建作用,围绕产业社区生产生活、社会交往、休闲娱乐、学习发展等不同层次需求,致力完善产业社区人精神生活“软配套”。另外通过业主关注物业服务事务,社区党组织通过党建引领,大力推进基层协商民主工作方式实行自我管理,推进成立业主委员会或者居民议事会,实现“群众的事让群众商量着办”,切实推进产业社区自治运作。

(二)推进科技支撑的产业社区统一运营模式

1、推进产业社区统一运营模式。产业社区统一运营是产业社区发展的关键,是产业社区软实力建设的保障。统一运营要求物业服务并入产业社区运营体系,深度参与设计、施工、招商、运营全环节。具体要求物业服务前端参与产业社区的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度上提出意见和建议,以便将来更好地满足产业人使用的要求;同时物业服务从中端参与产业招商、商家入驻;尾端参与围绕产业商户、产业人需求服务,纳入统一产业运营体系,发挥在产业运营体系基础保障作用。

3、推进“物业城市”城市空间管理。积极探索城市服务创新模式,引导物业服务成为精细化、一体化的城市服务解决方案的提供者,提供城市管理、市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理、交通管理、城市治安、市民生活服务等多领域的业务。产业社区城市公共空间整体作为一个“大物业项目”,物业服务企业可以统筹运营管理,运用一体化的思想,遵循市场化的原则,通过数字化、机械化、专业化的运营手段,赋能各专业作业端,降低运营成本,提高城市服务的效率和水平。

(三)推动高质量发展提升物业服务能力路径

1、丰富文化内涵和改善服务方式。拓展和丰富物业服务内涵,将养老、家政、商旅、休闲等延伸增值需求纳入物业服务,产业社区物业服务可以延伸餐饮、设施管理与租赁等基础配套服务,可以涵盖了金融、人力资源、物流、咨询等增值性服务促进线上线下服务融合发展。改善物业服务方式,通过互联网推行“互联网+”服务,物业服务为基础结合互联网、物联网开展无边界服务综合利用大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术实现物业服务“智能+”提升管理效率和服务体验,焕发出物业服务更高的能效和更强的活力。

2、推行物业资产管理。关注产业社区产业和服务之间的全生命周期的关系,实现社区服务与资产管理整合运营,增强产业运营造血能力。物业资产管理服务范围可以延伸资产管理、金融投资、仓储物流、养老健康等,甚至环境管理、能耗管理等业务领域。注重产业圈生命周期、产业全链条的运营情况,融合产业优势为物业管理自身创造更多的价值。

3、建立高质量发展人才队伍。物业服务要高质量发展,人才的素质和结构是最根本的保障,尤其在产业社区物业服务朝智能化、信息化、资产化方向发展,管理和服务、经营的要求更高,迫切的需要复合型、创新型的人才。产业社区物业企业要建立人才吸引机制和长期激励机制,吸引人、培养人、留住人是产业运营物业服务能力建设的关键。(赵巍然 伍三明 刘宗英)

作者简介

赵巍然,四川天府新区公园城市建设局党组成员、副局长

伍三明,四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任

刘宗英,四川省社会科学院社会学所助理研究员

编辑 | 钭海军 排版 | 滕蔓

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