天辰:_经济学家预测科维迪德房地产将崩溃。为什么没有发生呢?

   |    2021年2月27日  |   天辰测速  |    0 条评论  |    34

业对房地产市场有害。人们失业后,便无法购买房屋或支付抵押贷款。这意味着交易减少,抵押欠款增加和价格下跌。这是4月和5月一系列经济预测背后的基本假设,这表明我们将看到2020年房地产价格暴跌。失业率已飙升至创纪录水平-4月超过28%-前景该行业的价格也相应下降。

戴维·斯托克克斯(Davy Stockbrokers)对此负责,他预测冠状病毒危机将导致去年房价下跌20%。

KBC Bank Ireland预测将下降12%,如果第二波感染和/或更长时间的锁定退出导致我们已经或正在经历的下降,则将进一步下降到20%。

经济社会研究所(ESRI)谈到价格下跌了12%。它说,可支配收入推动需求,只要这种需求减弱,就会影响对房地产的需求。

这些预测显然是错误的。

中央统计局(CSO)最新发布的住宅房地产价格指数指出,房价每年仅下降0.4%,而房地产经纪人DNG预测,年底价格实际上可能会上涨2%。

该国最大的房地产经纪人谢里·菲茨杰拉德(Sherry FitzGerald)表示,去年二手房的平均价格上涨了1.2%,超过了2019年的0.2%。在都柏林,最后三个月的价格上涨了0.4%。是两年半以来最强劲的季度增长。

尽管CSO的价格指数基于销售完成量,但DNG的衡量标准是基于每个季度对一揽子房地产的估值,但声称它是最新的。

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除了首次锁定期间的建筑,观看和房屋检查中断之外,市场还被证明具有显着的弹性,而且如果有的话,市场将沿着科维奇之前的道路继续发展。

根据爱尔兰银行和付款联合会(BPFI)的数据,11月份批准的抵押贷款总额为12.8亿欧元。这是BPFI自2011年开始该系列以来的最高水平。

对房地产的狂热需求一直是科维德(Covid)贫瘠经济中的佼佼者之一。

在一英亩的三分之一一个废弃的房子罗仕拿,钴韦克斯福德与指导价€175000,在拍卖日前为€531,000后28的投标人,使211倍的出价,打了一场价格战,以确保财产。这让人想起2008年之前的时期,但我们正处于全球大流行之中。

购买力

那么,为什么失业/破产财产价值假设没有得到体现呢?答案很简单。受Covid冲击首当其冲的那些人,失去如此大量工作和生计的那些人,从事相对低薪的服务工作,而不是最初不在购房市场中的一部分。取消他们的购买力并没有改变潜在的市场动态。

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购买房地产是一种日益排斥的游戏,中低收入者与房地产之间的距离越来越远。在Covid-19加速或暴露的所有趋势中,纽约州日益扩大的财产鸿沟是显而易见的。

评级机构穆迪(Moody’s)在最近的一份报告中预测,这种大流行只会加速欧洲住房市场的“根本性转变”。

它说:“就算是在大流行之前,欧洲的住房承受能力也在恶化,鉴于现行的房价与收入之比,住房购买定金对低收入购房者的挑战越来越大。”

现在,首次购房者在都柏林进行抵押贷款的平均收入略低于90,000欧元,是全国平均水平的两倍。

DNG首席执行官基思·劳(Keith Lowe)说,他的公司最近几个月售出了50多套价格在100万欧元以上的房屋,而都柏林表现最强劲的价格范围是在100万到200万欧元的房屋。

“ Covid-19是一个沉思的时候。他说:“许多公寓家庭决定搬到拥有更多空间和/或花园的房屋。”

DNG预测明年房价将上涨3-5%,交易将恢复到2019年的55,000-60,000的水平。他还认为,政府新的共享股权贷款计划将成为促使更多人购买首套房的一个因素。他说:“这反过来将释放急需的租赁住房并增加新的住房产量。”

Lowe说:“在负利率的作用下,那些拥有大量存款的人会将其财富转移到住宅物业上。”

储蓄挥霍

这场大流行引发了储蓄激增,家庭(大概是那些不受失业影响的家庭)向银行和信用社账户增加了126亿欧元。其中一部分可能会在与房地产相关的交易中流回。

如果需求方面比预期强,则供应方面将较弱,今年的房屋竣工量预计为19,000-20,000,低于Covid之前的预测,并且远低于ESRI最近估计的每年28,000套房屋的长期需求。 。

爱尔兰房地产难题的核心是三个变量之间的相互作用:供应,负担能力和生存能力。尽管生产中等收入人群买不起的房屋,但供应正在增加。该行业声称,以负担得起的价格建造房屋是不可行的,并希望政府通过诸如新的共享股权贷款计划之类的举措来弥合差距。

然而,批评者声称,高土地价值(是分散投机的产物)是推动价格上涨的因素,在政府介入并大规模建设国有土地之前,可负担性差距将一直存在。他们还声称,政府一再采取的帮助梯田居民的举措仅支持当前的市场条件。

为什么我们不能或没有在像欧洲其他地区那样的城市建造高密度住房仍然是一个悬而未决的问题。

大多数地方当局从私人部门采购了大约三分之二的社会住房需求,作为统包式收购,突显了该州甚至对社会住房也依赖私人部门。

“仍然需要公共住房和私人住房,”爱尔兰房地产业总监戴维·达菲(David Duffy)说。“部门之间的协作改善和基于证据的分析应有助于我们了解市场和交付新房。”

由于有许多人无法在公开市场上购买股票,因此国际投资者已经开始关注爱尔兰私人租赁部门的相对强劲回报。

当前的趋势是,这里的开发商将他们的计划作为工作机会出售给加拿大人拥有的Ires Reit或美国投资集团Kennedy Wilson的租赁市场。

尽管这些资金的到来引起了负面的报道,但业内人士坚称,他们已经交付了原本无法建造的公寓供应管道。

从理论上讲,增加的公寓供应量将在2021年对租金产生适度影响。Covid-19还扼杀了短期挂牌市场,导致房东从Airbnb等地撤回租金并将其重新安置在通过各种租赁网站的传统长租市场。

大多数行业专家认为,租金将保持相对水平或继续暂时软化,直到Covid-19危机结束。

对于都柏林建筑师和房地产专家梅尔·雷诺兹(MelReynolds)来说,2020年说明了在动荡的市场中尝试短期预测是徒劳的。

“从明年年底开始,政策制定者应该关注短期建筑活动减少,超低利率和巨大的财政刺激冲刷市场的影响,以及这如何影响房地产行业,租金和房屋所有权模式,”雷诺兹说。

他说:“一旦流感大流行结束,大型金融机构投资者与房主和房客之间的结构性失衡很可能会重新浮出水面,并产生可预测的结果。”

因此,似乎爱尔兰的房地产市场比大多数人的猜测更耐Covid。

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